Imposto sobre aluguel em 2026: quanto o Leão leva do seu imóvel e os caminhos legais para pagar menos

Aluguel recebido por pessoa física paga Imposto de Renda pela tabela progressiva, que chega a 27,5%, todo mês, sem esperar a declaração anual. Se o inquilino é pessoa física, você mesmo recolhe pelo carnê-leão até o último dia útil do mês seguinte. Se é empresa, ela retém na fonte antes de o dinheiro cair na sua conta. Em 2026 a conta ganhou uma novidade: aluguel de até R$ 5 mil por mês, sem outra renda tributável, sai zero pela Lei 15.270. Acima disso, o Estado vira sócio de um imóvel que você comprou com dinheiro que já tinha pago imposto. Esse artigo faz a conta da pessoa física, mostra o que a lei deixa abater, compara com a empresa de locação e aponta onde o imposto sobre aluguel chega a zero, legalmente, declarando tudo.

Quanto custa na pessoa física

A tabela progressiva mensal vigente isenta até R$ 2.428,80 e sobe em degraus até 27,5% sobre o que passar de R$ 4.664,68, com parcela a deduzir de R$ 908,73. É a mesma tabela do salário, e o aluguel entra nela sem desconto especial.

Em cima dela, desde janeiro de 2026 a Lei 15.270 criou um redutor mensal: rendimento tributável de até R$ 5.000 por mês paga zero, e entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 a redução vai caindo até acabar. Acima de R$ 7.350, tabela cheia. Quem vive de um aluguel de R$ 4 mil e não tem outra renda tributável saiu do imposto em 2026 sem fazer nada. Quem recebe R$ 10 mil não ganhou nada.

A conta sem nenhuma dedução:

• R$ 10.000/mês de aluguel → R$ 10.000 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 1.841,27 por mês. No ano, R$ 22.095: mais de dois meses de aluguel vão para o Estado.
• R$ 20.000/mês (dois imóveis) → R$ 20.000 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 4.591,27 por mês. No ano, R$ 55.095.

O imóvel foi comprado com renda que já pagou imposto, o IPTU já incide todo ano sobre o mesmo bem, e ainda assim cada aluguel é dividido com um sócio que não colocou um tijolo. Esse é o preço de receber no CPF, sem abater nada, sem estrutura.

Quem recolhe: você ou o inquilino

Depende de quem paga o aluguel, não de quem administra o imóvel.

Inquilino pessoa física: o imposto é seu, pelo carnê-leão. Apuração no Carnê-Leão Web, dentro do e-CAC, e DARF código 0190 até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Não é “acerto na declaração de abril”: é imposto do mês, e quem deixa para depois paga multa isolada de 50% sobre o que não recolheu.

Inquilino pessoa jurídica: a empresa retém na fonte pela mesma tabela e te paga o líquido. Na declaração anual você informa o aluguel e o imposto já retido.

Imobiliária no meio: ela repassa, quem declara e recolhe é o dono. O que ela muda é a base, porque a taxa de administração é dedutível, como você vai ver no próximo bloco.

E multa por atraso do inquilino e juros de mora entram no aluguel para efeito de imposto, pelo artigo 41 do Regulamento do Imposto de Renda. O inquilino atrasou e te pagou R$ 500 de multa? São R$ 500 tributados como aluguel.

O que a lei deixa abater (e quase ninguém abate)

O artigo 42 do Regulamento do Imposto de Renda, que vem da Lei 7.739, tira da base de cálculo quatro coisas, com uma condição: têm de ter sido pagas por você, o locador.

1. Impostos e taxas sobre o imóvel, o IPTU na frente;
2. Condomínio;
3. Despesas de cobrança ou recebimento, que é o nome jurídico da taxa de administração da imobiliária;
4. O aluguel que você paga, quando o imóvel é sublocado.

A conta com dedução feita: aluguel de R$ 10.000 com IPTU, condomínio e taxa de administração somando R$ 1.500 por mês, pagos por você. A base cai para R$ 8.500, e o imposto para R$ 8.500 × 27,5% − R$ 908,73 = R$ 1.428,77. São R$ 412,50 a menos por mês, R$ 4.950 por ano, só por lançar o que a lei já autoriza.

Se o contrato joga IPTU e condomínio para o inquilino, você não abate nada disso, porque não pagou. Pelo mesmo motivo, esses valores não entram na sua base: não são aluguel seu.

O que não abate na pessoa física: reforma, juros do financiamento, depreciação, seguro. No CPF o Estado tributa a receita bruta, menos aquelas quatro linhas. Na empresa, ele tributa o lucro. É onde a estrutura começa a fazer diferença.

Aluguel na empresa: a conta de 11,33%

Primeiro o que não existe: Simples Nacional para locação de imóvel próprio é vedado pelo artigo 17 da Lei Complementar 123, inciso XV, salvo quando a locação vem junto de serviço tributado pelo ISS, o que não é o caso de quem aluga apartamento. Quem te ofereceu “abre um MEI e recebe o aluguel por ele” te ofereceu autuação.

O regime que funciona é o Lucro Presumido. A Lei 9.249, no artigo 15, presume que 32% da receita de “administração, locação ou cessão de bens imóveis” é lucro, e o artigo 20 usa a mesma base para a CSLL. Em cima dela:

Tributo	Alíquota	Sobre a receita bruta
IRPJ	15% sobre a base de 32%	4,80%
CSLL	9% sobre a base de 32%	2,88%
PIS + Cofins (cumulativo)	0,65% + 3%	3,65%
Total		11,33%

Há um adicional de 10% de IRPJ sobre a parte da base que passar de R$ 20 mil por mês. Como a base é 32% da receita, ele só começa quando o aluguel passa de R$ 62.500 por mês, e aí incide só sobre a fatia acima disso.

A comparação no caso dos dois imóveis a R$ 10 mil: pessoa física, R$ 4.591,27 por mês; empresa no Presumido, R$ 2.266. São R$ 2.325 a menos por mês, R$ 27.903 por ano, com o mesmo aluguel entrando.

E o dinheiro sai da empresa como lucro distribuído. Desde janeiro de 2026 a Lei 15.270 cobra 10% na fonte sobre dividendo acima de R$ 50 mil por mês por sócio. Aluguel de R$ 20 mil não chega perto do piso: sai isento.

O outro lado da conta, que o vendedor de holding pula: contador todo mês, uma empresa que precisa existir de verdade, e o ITBI na integralização quando a atividade preponderante é locação, a armadilha que detalhei no artigo sobre holding familiar. Compensa quando a economia anual paga tudo isso com folga: um imóvel de R$ 4 mil não justifica; dois de R$ 10 mil justificam sem discussão.

Onde o imposto sobre aluguel chega a zero

O zero não é promessa de vendedor. Está escrito, em quatro lugares, e cada um tem a sua condição.

1. Até R$ 5 mil por mês, na pessoa física. O redutor da Lei 15.270 zera o imposto de quem tem rendimento tributável de até R$ 5.000 mensais. Se o aluguel é a sua única renda tributável e cabe nesse limite, o imposto é zero sem estrutura nenhuma. Se você tem salário ou pró-labore junto, a soma é que conta, e o teto passa rápido.

2. Fundo imobiliário. O rendimento que o fundo distribui ao cotista pessoa física é isento, pelo artigo 3º da Lei 11.033, desde que as cotas sejam negociadas em bolsa, o fundo tenha pelo menos 100 cotistas (a Lei 14.754 subiu esse piso) e você tenha menos de 10% dele. Quem tem um galpão e aluga paga 27,5%; quem tem cota de um fundo que aluga o mesmo galpão paga zero. É a lei escolhendo o lado, e escolheu o investidor pulverizado, não o dono direto.

3. Empresa onde o lucro apurado tende a zero. Imposto incide sobre o lucro que sobra, e despesa real reduz o que sobra. No Lucro Real, juros do financiamento, depreciação, reforma, administração e seguro são despesa dedutível, coisa que o CPF não tem. Quem compra financiado, reforma e reinveste o aluguel em outro imóvel apura pouco lucro e paga imposto sobre pouco. O que distribui, até R$ 50 mil por mês por sócio, sai sem imposto. Zero, morando no Brasil, declarando tudo. Não é mágica, é contabilidade a favor do dono.

4. O degrau de quem sai. Quem comunica a saída definitiva do Brasil passa a ter o aluguel do imóvel brasileiro tributado em 15% na fonte, fixo, pelo artigo 744 do Regulamento: sem tabela, sem carnê-leão, sem declaração anual. E o Brasil deixa de tributar tudo o que essa pessoa ganha fora. Na conta honesta: para aluguel grande é menos do que os 27,5%; para aluguel de até R$ 5 mil é pior, porque o residente paga zero e o não residente paga 15% desde o primeiro real. O imóvel que fica no Brasil é a única linha que a saída não zera.

Vender o imóvel é outro imposto, o ganho de capital, com regras e isenções próprias. Fica para artigo próprio.

O que fazer com essa conta

Aluguel de até R$ 5 mil como única renda: você já está no zero, confira só se o carnê-leão de 2026 está saindo zerado. Acima disso no CPF: lance as quatro deduções a partir do próximo DARF e faça a conta do Presumido contra o custo do contador. De dois imóveis para cima, a resposta quase sempre é empresa.

E se, além do aluguel, você tem faturamento de serviço ou produto, essa parte não precisa nascer em real nem cair na mesma tabela. Aluguel é renda presa no Brasil por natureza; faturamento não é. É para essa parte que montamos o Dólar em Dia: empresa nos EUA, as duas declarações anuais em dia e o trilho do dólar, com o objetivo dito sem vergonha, faturar em dólar e levar o lucro apurado a zero pelo caminho que está escrito na lei.

Você é contador, tributarista ou advogado e atende cliente com imóvel alugado no CPF pagando 27,5% sem abater nada? Esse cliente é o mais fácil de ajudar que existe, e o primeiro a te indicar. Fale comigo.